Est-il plus judicieux d’attendre la baisse des prix qui s’annonce quitte à devoir supporter en contrepartie une hausse des taux d’emprunt ? 4 questions à Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques de Meilleurs Agents. Par My Sweet Immo, le 2 décembre 2022, mis à jour le 6 décembre 2022
Les prix de la pierre sont au plus haut sur l’ensemble du territoire français et les taux d’emprunt ont augmenté ces derniers mois. Alors, est-ce encore le bon moment d’acheter ? Est-il plus judicieux d’attendre la baisse des prix qui s’annonce quitte à supporter en contrepartie une hausse des taux de crédit ? L’avis de Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques de Meilleurs Agents.
Est-ce encore une bonne idée d’acheter sa résidence principale ?
A long terme, c’est toujours plus intéressant financièrement d’acheter sa résidence principale que de rester locataire. Cependant, la durée d’amortissement évolue en fonction des conditions de marché et de la situation économique.
Au cours du cycle précédent, la durée d’amortissement en France était particulièrement faible : en janvier 2022, il suffisait de seulement 4 ans pour amortir les différents frais liés à l’achat et donc rendre l’acquisition de sa résidence principale plus intéressante que la location.
Maintenant, le monde a changé. Les acquéreurs doivent être conscients que l’engagement qu’ils prennent aujourd’hui en devenant propriétaires est plus fort qu’il y a quelques années. Au sens où il leur faut désormais non plus quatre ans mais huit ans en moyenne pour amortir leur acquisition. Cette durée fluctuera en fonction de l’évolution des prix de l’immobilier (augmentation si le cycle baissier perdure, baisse si un cycle haussier redémarre).
Dans cette situation, l’attentisme est-il une stratégie gagnante ?
Les taux devraient augmenter à minima d’un point dans les six prochains mois. Or, alors que la Banque Centrale Européenne a remonté ses taux d’un point et demi depuis juillet 2022, les taux des prêts immobiliers pratiqués en France n’ont, eux, grimpé que de 0,5 point sur la même période. Mi-2023, il devrait donc être difficile, sauf excellents profils, d’emprunter sur 20 ans en dessous de 3,5%.
Pour les candidats à l’achat tentés de repousser ne serait-ce que de six mois leur projet immobilier, le constat est simple : pour compenser cette hausse des taux de crédit, il faudrait que les prix immobiliers aient eux-mêmes chuté durant la même période de 8,7%, ce qui paraît peu probable. Pour preuve, au cours du dernier cycle baissier traversé par la France entre 2011 et 2015, le marché a bien perdu 7%… Mais en l’espace de quatre ans.
A quel profil conseillez-vous de se lancer maintenant ?
Aux acquéreurs qui veulent sécuriser leur pouvoir d’achat, c’est plus intéressant d’acheter maintenant sous réserve de se projeter dans le bien sur le long-terme. La hausse des taux d’intérêt devrait se poursuivre dans les 6 prochains mois et les prix ne s’ajusteront pas suffisamment pour la compenser.
Attendre plus longtemps peut donc mettre en risque la capacité de rentrer sur le marché, sauf à modifier profondément le projet ou la structure de son financement.
Un conseil pour ceux qui souhaitent sauter le pas : il faut garder en tête que le rapport de force entre acheteurs et vendeurs s’est clairement inversé et ce en faveur des acheteurs ! Il faut en profiter en n’hésitant plus à négocier le prix des biens qui, pour la première fois depuis des années, ont du mal à trouver preneur. Chaque euro gagné sur le prix de vente rapproche d’autant l’horizon de rentabilité du projet immobilier !
A l’inverse, à quels profils recommanderiez-vous d’attendre ?
Pour les acquéreurs avec une situation financière moins contrainte, d’autres facteurs peuvent plaider en faveur d’un comportement attentiste. En effet, alors que le marché immobilier est au plus haut, attendre un ajustement des prix peut permettre de réduire la durée d’amortissement.
Le risque d’emprunter avec des taux au plus haut est moins problématique car les propriétaires auront toujours la possibilité de négocier leurs prêts en cours afin de profiter d’une éventuelle baisse de taux dans le futur, une fois l’inflation stabilisée à des niveaux plus normaux.