Les prix n’ont jamais été aussi hauts, le nombre de transactions jamais aussi élevé, et les délais de vente rarement aussi rapides qu’en cette année 2021… Dans ces conditions, les vendeurs seraient-ils actuellement dans un contexte idéal pour trouver un acquéreur au meilleur prix ? Éléments de réponse.
Par Antoine LaurentJournaliste immobilierPublié le 03/11/2021 à 12h22 & mis à jour le 03/11/2021 à 15h55Publicité
Les planètes sont-elles en train de s’aligner pour les propriétaires vendeurs ? Prix, volumes de transactions, délais de vente… Les conditions du marché leur semblent très favorables. Même si c’est vrai, un contexte, aussi propice soit-il, déclenche rarement à lui seul la décision de se séparer d’un bien. “Une projet immobilier reste avant tout lié à un projet de vie : une mutation, une naissance, un divorce, etc. Il y a rarement un lien entre le besoin de vendre et l’état du marché du moment”, rappelle avec bon sens Laurent Vimont, le président du réseau d’agences Century 21. Surtout, deux tiers des vendeurs se révèlent aussi être des acheteurs. Si les hausses de prix réjouiront les vendeurs-acheteurs dans un premier temps, ces derniers maudiront très vite ces inflations… lors de l’achat de leur nouveau bien ! Pour ce type de profil, il est donc difficile de définir un moment “idéal” pour vendre son logement.
Il n’empêche : il reste environ un tiers de vendeurs “simples” qui entrent sur le marché. Pour eux, certaines périodes se révèlent clairement plus propices que d’autres à réaliser une bonne affaire financière. Peuvent-ils espérer tirer de leur logement une jolie plus-value, peut-être inespérée quelques années plus tôt ? Est-il facile et rapide de trouver un acheteur aujourd’hui ? Doivent-ils concéder des ristournes pour espérer vendre plus vite ? Après des mois de crise sanitaire, plusieurs indicateurs laissent à penser que le rapport de force continue de pencher du côté des vendeurs. Voici pourquoi.
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- Les prix atteignent des records par endroits
Cet automne, les prix ont encore franchi des sommets. En octobre, d’après l’estimateur Meilleurs Agents, le prix moyen du mètre carré dans les dix plus grandes villes (hors Paris) a ainsi grimpé de 3,2% par rapport au 1er janvier 2021. Ce prix moyen a augmenté de 3,3% pour les villes du top 50… et de 7,4% pour les zones rurales. “Les communes rurales qui, entre 2015 et 2020, faisaient figure de lanterne rouge du marché, enregistrent à nouveau une véritable poussée haussière. Ce mois-ci encore, ce sont elles qui font état de la plus forte croissance avec 0,8% d’augmentation contre seulement 0,1% pour les dix plus grandes villes françaises hors Paris”, fait remonter l’estimateur.
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Évidemment, il serait périlleux de s’avancer sur l’évolution des prix dans les mois à venir… D’autant plus que ces prédictions ne seront probablement pas les mêmes à Paris, à Marseille, à Metz ou en Lozère. “Il n’existe pas un marché immobilier uniforme, mais une mosaïque de réalités différentes dans chaque ville. Cette réalité dépend de l’emplacement de votre bien”, rappelle Laurent Vimont. Une chose est sûre, néanmoins : la valeur de la pierre a rarement été aussi élevée, pour ne pas dire jamais, dans de nombreuses communes. C’est d’ailleurs un vrai problème pour les acheteurs modestes, et notamment pour les primo-accédants, dont le pouvoir d’achat s’effrite année après année. Mais beaucoup moins pour les vendeurs en position de force, s’ils trouvent des acquéreurs capables de signer aux prix exigés.
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Les acheteurs restent nombreux, malgré quelques nouveaux freins
Autre bonne nouvelle pour les vendeurs : ils continuent de surfer sur une incroyable vague d’envie de changer d’air des citadins déconfinés. Boosté par ces nouveaux acheteurs, le nombre de ventes va ainsi probablement atteindre un nouveau record sur l’année 2021, anticipe la fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Fin août, 1.208.000 ventes étaient enregistrées sur douze mois glissants. Un record. “Le marché du logement fait preuve d’une vigueur remarquable, dans un contexte de réduction de l’offre et de hausse des prix”, se réjouit d’ailleurs la fédération.
Certes, la “déménagite aigüe” des acheteurs devrait se calmer à un moment ou à un autre. D’ailleurs, la plateforme d’annonces entre particuliers PAP.fr remarque qu’en septembre 2021, les visites ont chuté de 37% par rapport à septembre 2020 sur son site, et d’environ 7% par rapport à septembre 2019. Le groupe SeLoger, de son côté, affirme observer des tendances similaires sur ses plateformes. Un premier signal avant-coureur ? “C’est un vrai rééquilibrage par rapport à la frénésie qui avait démarré à la suite du premier confinement”, en déduit en tout cas PAP. Un second signal avant-coureur ? Les taux de crédit ont beau rester incroyablement attractifs pour les acheteurs… Les conditions à remplir pour emprunter se durcissent. De fait, “la demande s’essouffle”, analyse SeLoger. “Elle s’essouffle non pas parce que les gens n’ont plus besoin d’acheter, ou ne rêvent plus de maisons… Mais parce que les banques demandent beaucoup plus d’épargne aux emprunteurs”, explique sa porte-parole Séverine Amate.
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Sur le terrain, le réseau d’agences Century 21 observe d’ailleurs ses ventes ralentir au troisième trimestre 2021. “On a un phénomène de déconnexion qui s’opère de plus en plus, entre ce que l’acheteur peut payer, et les prix de vente. Les fortes hausses de prix récentes, ainsi que les durcissements des conditions de crédit, excluent désormais certains acheteurs fragiles”, accuse ainsi son président Laurent Vimont. Ce dernier anticipe ainsi une “correction” du nombre de transactions dans les prochains mois… qui démarrent toutefois d’un niveau encore très élevé, et donc très favorable aux vendeurs actuels.
- Des ventes assez rapides
Dans ce contexte, de nombreuses agences immobilières semblent encore avoir des difficultés non pas à trouver des acheteurs… Mais plutôt à trouver des biens à vendre. Là encore, il faut pondérer cette observation en fonction de la ville, ou du département où vous résidez. Il n’empêche : les délais moyens pour vendre les logements ont largement diminué depuis un an. Pour Capital, le groupe SeLoger a d’ailleurs réalisé une analyse qui le démontre, en comparant les délais de vente moyens département par département, et ville par ville (pour les communes supérieures à 100.000 habitants) en 2020 et en 2021. “Si le bien est estimé au juste prix, il se vend, et en général assez vite”, résume Séverine Amate pour le groupe SeLoger. “Si l’agent immobilier fait bien son travail, il n’a même parfois même pas besoin de publier une offre sur notre site… Il trouve un acquéreur simplement en contactant ses acheteurs potentiels.”
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Le télétravail, bien sûr, a accéléré les aspirations à déménager, tout comme le besoin de bénéficier d’espaces extérieurs. Et on ne parle même pas ici des séparations et divorces provoqués par les désagréments de la vie confinée… Le confinement a ainsi “fait naître de nombreux projets immobiliers, que l’offre sur le marché ne peut absorber entièrement”, rapporte Century 21. Les biens disponibles, en conséquence, ont tendance à se vendre plus rapidement depuis la crise sanitaire.
- Des marges de négociation au ras des pâquerettes
Dans ce contexte, les vendeurs – s’ils mettent en vente leur bien au juste prix – n’auront que rarement besoin de brader leur bien pour convaincre l’acheteur. En effet, si l’on en croit les estimations de l’observatoire LPI-SeLoger, en septembre dernier, la différence entre les prix affichés et les prix réellement signés chez le notaire étaient de 3,8% en moyenne. En détail, cette moyenne sera de 3,8% pour les maisons, 3,7% pour les appartements. “Sur le marché des maisons, le taux de négociation se maintient à 25 % sous sa moyenne de longue période”, contextualise le groupe SeLoger. Les marges de négociations étaient par ailleurs descendues à leur plus bas niveau historique en juillet, ajoute le groupe.
Bien évidemment, vous l’imaginez, ces moyennes générales ne seront pas homogènes dans chaque territoire. En Alsace, par exemple, les marges de négociation ont atteint en moyenne 7,8% pour les ventes de maisons, et 4% pour les ventes d’appartements. A l’opposé, ces ristournes plafonneront à seulement 3,3% en moyenne pour les maisons, et 2% pour les appartements en Rhône-Alpes. “Dans les régions où la pression de la demande est élevée, face à une offre souvent insuffisante (Basse Normandie, Lorraine, Pays de la Loire ou Rhône-Alpes, notamment), les marges sont au plus bas : les vendeurs font le marché”, résume le groupe SeLoger.