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SeLoger fait le point sur la forte augmentation des mises en vente des logements étiquetés « E », « F » et « G ». Le risque, à terme, étant de créer de fortes tensions sur le marché locatif.
Alors que la loi Climat et Résilience interdit la mise en location des logements « G » dès 2025, « F » dès 2028 et « E » dès 2034, SeLoger alerte sur un phénomène qui prend de l’ampleur : la forte augmentation des mises en vente des logements étiquetés « E », « F » et « G ». Le risque, à terme, étant de créer de fortes tensions sur le marché locatif.
» Notre étude SeLoger fait état d’un boom des mises en vente des passoires énergétiques sur 1 an dans de nombreuses villes de France , notamment à Rennes avec +74% ou encore à Paris avec +72% . Or, selon l’Observatoire du Moral Immobilier publié par SeLoger, près de 8 futurs acquéreurs sur 10 s’intéressent au DPE avant de visiter un logement et l’utilisent souvent comme un outil pour calibrer leur approche en matière de négociation. Cet afflux de biens étiquetés « E », « F » et « G » aura ainsi un impact sur le prix en sanctionnant les logements les moins biens notés « , analyse Séverine Amate, porte-parole chez SeLoger.
Au moins 50 000 € de travaux pour passer de G à D
4,8 millions de logements seraient très énergivores (étiquettes F et G du DPE) selon le gouvernement et ils seront bientôt interdits à la location s’ils ne sont pas rénovés. Rappelons que selon la loi Climat et Résilience, promulguée au Journal Officiel le 24 août 2021, les propriétaires de logements étiquetés « E », « F » et « G », ne pourront plus les louer à compter de 2025 (pour G), 2028 (pour F) et 2034 (pour E).
« Pour faire passer un logement de la classe G à D, afin d’être en capacité de le louer après 2034, il faut a minima changer le système de chauffage, faire réaliser une isolation extérieure, changer les menuiseries…, liste Denis Morra, président de AC Environnement, entreprise de diagnostic immobilier qui maille l’Hexagone avec ses 50 agences. Selon mes calculs, un propriétaire aura du mal à faire passer son logement en D, sans investir au minimum 50 000 € de travaux ».
Pour Olivier Colcombet, président du réseau immobilier Optimhome, l’addition pourrait même être un peu plus salée. « Lorsque l’on se lance dans la rénovation d’un logement, en général, on ne se limite pas aux enjeux énergétiques et on embarque aussi des travaux visant à améliorer la qualité de la salle de bains, du réseau électrique, de la plomberie… »
La rénovation, un parcours semé d’embûches
Le patron de réseau voit deux tendances émerger : « d’un côté, les propriétaires qui mettront leur logement en vente, de crainte de ne pas réussir à financer les travaux. De l’autre, ceux qui y verront une opportunité d’améliorer leur bien ». Mais malgré toutes les bonnes volontés, le chemin de la rénovation sera semé d’embûches. « Il risque d’y avoir un goulot d’étranglement. Tout le monde aura la même date en tête, alors que la main d’œuvre est limitée », prévient-il. Face à la forte demande, le tarif pratiqué par les entreprises pourrait même augmenter.
Autre difficulté pointée du doigt : l’accès au crédit pour financer les travaux. Selon une étude des Notaires de France, les employés, ouvriers et retraités représenteraient 47 % des propriétaires de biens étiquetés F ou G et 44 % des biens étiquetés E. Des ménages, dont les dossiers ne sont pas toujours jugés parmi les plus attractifs par les banques… « Les plus de 65 ans sont très peu accompagnés par les banques. L’Etat pourrait alors devenir le garant pour ces ménages qui souhaitent remettre aux normes leur logement », propose Olivier Colcombet.
Bon à savoir : Dans plus de la moitié des 40 villes dont nous avons étudié les DPE, le nombre de passoires énergétiques mises sur le marché progresse fortement.
Accélération des mises en vente des passoires énergétiques
Selon les données de SeLoger, il semblerait que les propriétaires bailleurs n’attendent pas que le couperet tombe. Sur 40 villes étudiées, le nombre de passoires énergétiques mises sur le marché progresse fortement dans 23 d’entre elles. Avec la plupart du temps, des évolutions à deux chiffres. Rennes arrive en tête des plus fortes évolutions. Entre septembre 2020 et octobre 2021, le nombre de passoires énergétiques a bondi de 74 % par rapport à la période courant entre septembre 2019 et octobre 2020. Juste derrière, Paris talonne la ville bretonne avec une hausse de 72 % de biens proposés à la vente sur la même période, suivi de près par Nantes (+ 70 %).
Ce phénomène touche tous les territoires et tous les types de villes. Au Nord, le marché lillois voit les passoires énergétiques bondir de 41% sur le marché de l’acquisition. A l’Est, les logements étiquetés E, F et G progressent de 10 % à Strasbourg. A Lyon, ils augmentent de 43 % et à Bordeaux, le nombre de ces logements proposés à la vente progresse de 27 %, tout comme à Aix-en-Provence. A côté de ces métropoles, des villes dites « de report », connaissent le même phénomène. C’est le cas de Boulogne-Billancourt (+ 38 %), de Villeurbanne (+ 32 %) ou encore d’Argenteuil (+ 56 %).
Plus inquiétant : dans près d’un tiers des villes passées au crible, ce phénomène s’accélère. A Rennes, par exemple, le nombre de passoires énergétiques mises en vente a progressé de 75 % en six mois, entre avril 2021 et octobre 2021 par rapport à avril 2020 et octobre 2020. Angers voit aussi cette tendance s’accroître (+ 56 % en six mois contre 52 % sur un an). A Annecy, le nombre de biens mal notés par le DPE avance de 50 % sur les six derniers mois contre 36 % si l’on étudie les données sur un an. Les échéances de la loi Climat et Résilience « risquent d’entraîner des tensions sur le marché locatif, en déduit Olivier Colcombet. La direction prise par le gouvernement est la bonne. L’intention est superbe, mais sa mise en œuvre reste compliquée ».
Évolution des mises en vente de passoires thermiques
Ville Evolution sur 1 an (*)
Aix-en-Provence +27 %
Amiens -9 %
Angers +52 %
Annecy +36 %
Argenteuil +56 %
Besançon -11 %
Bordeaux +27 %
Boulogne-Billancourt +38 %
Brest -11 %
Caen +20 %
Clermont-Ferrand +22 %
Dijon +22 %
Grenoble +8 %
Le Havre +66 %
Le Mans -12%
Lille +41 %
Limoges +8 %
Lyon +43 %
Marseille +12 %
Metz +5 %
Montpellier +23 %
Montreuil +34 %
Mulhouse +0 %
Nancy – 6 %
Nantes +70 %
Nice +14 %
Nîmes -39 %
Orléans +13 %
Paris +72 %
Perpignan +18 %
Reims +11 %
Rennes +74 %
Rouen +27 %
Saint-Denis +19 %
Saint-Étienne -3 %
Strasbourg +10 %
Toulon -7 %
Toulouse +43 %
Tours +15 %
Villeurbanne +32 %
(*) Périodes étudiées : septembre 2019/octobre 2020 vs septembre 2020/octobre 2021